Le marché de l’immobilier à Lyon

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En 2019, 2,2 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier d’entreprise à Lyon, ce qui en fait le deuxième marché régional de France. Cela confirme la stabilité du tissu économique lyonnais, porté notamment par des projets urbains d’envergure (Confluence, Carrée de Soie, Lyon-Part Dieu et Gerland) et une large gamme d’immobilier d’entreprise. Cela représente un atout supplémentaire non négligeable pour les investisseurs.

  • Bureaux : 438 895 m² placés (+32%)
  • Logistique : 200 843 m² placés
  • Locaux d’activités : 368 022 m2
  • Des prix inférieurs à ceux de la plupart des grandes villes européennes et inférieurs de 30 % à ceux de l’Ile-de-France.

SOURCES : FNAIM ENTREPRISES FÉVRIER 2020

Un large éventail de biens adaptés

En effet, la région lyonnaise a élargi son offre avec une grande variété d’opérations immobilières sur de nombreux sites du territoire. Cette offre immobilière diversifiée répond aux nombreuses attentes des investisseurs de la région lyonnaise : des bureaux commerciaux à proximité de la gare de la Part-Dieu, un entrepôt logistique relié aux grands axes, des locaux mixtes à proximité de l’aéroport, des parcs industriels et scientifiques, des pépinières d’entreprises dédiées, des salles blanches au cœur du Biodistrict. De plus, Lyon est idéalement située géographiquement, et la ville a la taille idéale pour attirer les talents de toute l’Europe, ce qui signifie que s’installer à Lyon est un excellent investissement stratégique. Après Paris, Lyon possède la deuxième plus forte concentration de centres de décision et d’entreprises en France.

Un marché attractif pour les investisseurs

Lyon offre des prix immobiliers parmi les plus compétitifs d’Europe : les loyers sont plus modérés qu’à Genève, Manchester, Amsterdam, Düsseldorf et d’autres grandes villes européennes.

“Alors que les prix ralentissent à Paris (+ 4,5 % sur un an) et calent à Bordeaux (+ 0,9), à Lyon, ils explosent avec une hausse de 11,5 % observée entre août 2019 et août 2020. Si bien qu’aujourd’hui, le prix moyen signé au m2 s’élève à 5 536 euros “, selon le baromètre, avec un pic observé dans le 6e arrondissement (7 009 euros / m2) ou les 1er et 2e arrondissements (6 000 euros) .

Le marché immobilier est très concurrentiel

Chaque année, de plus en plus de personnes viennent s’installer à Lyon, et sa population augmente trop vite par rapport au nombre de logements disponibles. Le marché immobilier est donc très dynamique mais aussi très concurrentiel. Il y a presque 2 acheteurs pour chaque vendeur, donc s’il est facile de vendre, il est très difficile d’acheter, et les prix ne cessent d’augmenter. Cela met les acheteurs dans une position stressante, car ils doivent généralement se décider très rapidement à acheter un bien à un prix plus élevé que prévu.

Il y a donc une pénurie de biens, et les prix augmentent chaque année. Et ne rêvez même pas de trouver une maison à acheter en ville, les maisons sont rares (5% des biens immobiliers) et très demandées. De nouveaux appartements sont actuellement en construction, notamment dans le nouveau quartier de Confluence, mais les nouveaux projets sont généralement vendus 2 ou 3 ans avant leur achèvement. Vous ne pouvez donc pas les visiter avant d’acheter, mais ils sont toujours vendus sur plan très rapidement de toute façon.

Ainsi, beaucoup de personnes viennent à Lyon avec l’idée d’acheter un logement, mais finissent par louer pendant quelques années. Car trouver le bon endroit pour acheter demande du temps et un peu de chance.
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Le marché de la location est saturé

Avec plus de 10 000 personnes qui viennent à Lyon chaque année, la demande de logement est constante chaque année, mais l’offre se tarit. Il y a une rotation importante chaque année à cause des étudiants qui partent en juin et emménagent en septembre. Mais d’un autre côté, l’activité d’Airbnb retire une partie croissante des logements du marché de la location longue durée. Car il est plus rentable de louer un appartement à la nuitée, qu’au mois.

Les prix de la location

Le bon côté des choses, c’est que le marché de la location ne souffre pas trop de ce déséquilibre. Les prix de location augmentent d’une année sur l’autre, mais pas trop. Le loyer moyen pour environ 40m2 est de 690€. En raison du nombre important d’étudiants à Lyon, les studios et les 2 pièces sont les plus demandés (60 % des demandes). Et plus la surface est petite, plus le prix au mètre carré est élevé.

Bien que le marché locatif lyonnais soit plus cher que celui de la plupart des villes de France, les loyers sont encore 40 % moins élevés qu’à Paris. De plus, d’un arrondissement à l’autre, les loyers varient : de 15,26€/m² dans le 5e arrondissement, jusqu’à 18€/m² dans le riche 2e arrondissement. Mais la qualité des logements aussi : petits appartements sombres et humides dans la vieille ville, hauts plafonds et planchers en bois avec de grandes pièces dans le 2e, appartements neufs et modernes dans le 3e, et vieux ateliers de charme avec poutres apparentes et murs en pierre à la Croix-Rousse … Vous ne visiterez pas deux fois le même appartement…

Quel est le secret ?

Il n’y a pas de secret ! Le tout est d’être préparé, et de savoir où chercher.

Lorsque vous cherchez un logement à Lyon, vous devez savoir qu’il vous faudra disposer d’une certaine somme d’argent. Une fois que vous aurez trouvé l’appartement idéal à louer, vous devrez payer à l’avance le premier loyer et les charges (environ 700€), le dépôt de garantie (un mois de loyer sans charges), et la plupart du temps, les frais d’agence (environ un mois de loyer également). Vous pouvez ajouter à cela l’assurance habitation obligatoire, et finir par dépenser environ 2300€ lors de la signature d’un contrat de location pour un appartement moyen.

Mais il vous faudra aussi préparer une tonne de papiers ! Voici une liste de ce qui est généralement demandé pour toute demande :

  • Une copie de votre carte d’identité
  • Une copie de vos 3 derniers bulletins de salaire
  • Une copie de votre contrat de travail
  • Un justificatif de votre dernière adresse
  • Vos 3 dernières quittances de loyer
  • Votre dernier avis d’imposition ou votre dernière déclaration de revenus
  • Et la même liste de documents pour votre garant.

Car oui, vous aurez besoin d’un garant français, et c’est obligatoire. Il peut s’agir d’un ami, de la famille, votre entreprise peut être votre garant, et des solutions alternatives existent (banques, garants professionnels) mais elles vous coûteront des frais annuels. Généralement entre 1,5 % et 3 % de votre loyer.

Pourquoi est-ce si compliqué ?

La loi française protège davantage les locataires que les propriétaires. Par exemple, vous ne pouvez pas vous faire expulser facilement : entre le 1er novembre et le 31 mars, la loi sur la ” trêve hivernale “, interdit d’expulser un locataire, quelle que soit la raison, de son logement. Car il serait dangereux pour eux de se retrouver à la rue. De plus, si un locataire ne paie pas son loyer, il faut des mois au propriétaire pour récupérer son argent, ou pour obtenir une décision de justice lui permettant d’expulser le locataire fautif.

Ainsi, pour se protéger, et parce qu’il y a plus de demandes que de logements disponibles, les propriétaires ont tendance à être très prudents et à choisir le locataire le plus rassurant qu’ils peuvent trouver.

C’est pourquoi il faut non seulement avoir l’argent à la signature du contrat de location, mais aussi des revenus sûrs, la preuve que vous étiez un bon locataire auparavant, et un garant qui peut (il doit gagner au moins 4 fois le montant de votre loyer) et qui paiera votre loyer à votre place si vous ne le faites pas.

Où chercher un logement ?

Maintenant que vous êtes prêt, avec tout l’argent disponible et le formulaire de demande prêt, où trouver les appartements à visiter ?

Là encore, pas de secret, vous DEVEZ être à Lyon, ou avoir quelqu’un ici qui peut chercher pour vous. Vous pouvez commencer par des petites annonces gratuites sur des sites populaires. Pour éviter de payer des frais d’agence et traiter directement avec les propriétaires, il y a www.pap.com (Particulier à Particulier). Vous pouvez également trouver des annonces non professionnelles sur www.leboncoin.fr et www.seloger.com .

Traiter directement avec un propriétaire est toujours mieux. Vous ne payez pas de frais, et le fait de rencontrer leurs locataires peut faire en sorte que les propriétaires oublient certains manques dans votre demande, s’ils ont une bonne impression !

Mais si vous ne trouvez rien sur ces sites, vous devrez passer par les agences. Là encore, préparez votre candidature, car elles reçoivent beaucoup de monde et ne vous aideront pas à constituer votre dossier. Le marché est tellement saturé que les agences ne font que rassembler les candidatures et les soumettre au propriétaire qui décide. Parfois, le propriétaire ne se donne même pas la peine, puisque tout problème est de la responsabilité de l’agence. Et parfois, l’agent ne vous accompagne même pas pour visiter un logement : il vous donne la clé de l’appartement en échange de votre passeport, pour une heure environ.

Si vous n’avez jamais cherché de logement en France, je vous conseille vivement de vous faire aider par quelqu’un que vous connaissez ici, un Français idéalement, ou un agent de relocation.

Dernier conseil, soyez rapide !

Si vous êtes bien préparé, et que vous savez où vous voulez vous installer, dès qu’une annonce est publiée, appelez-la. Ne l’envoyez pas par courrier. Appelez-la ! Vous devez être très disponible, et prêt à déposer une demande dès que vous avez visité un endroit qui vous plaît. Demandez à visiter l’endroit dès que le propriétaire est disponible.

Les annonces ne durent généralement pas longtemps. Dès que les propriétaires ou les agences ont 10 ou 12 personnes qui veulent visiter leur bien, ils retirent l’annonce du web. Sinon, ils se font harceler. Si vous pouvez visiter un lieu par vous-même, c’est bon signe. Si vous aimez l’endroit, prenez le temps de discuter avec l’agent ou le propriétaire, afin qu’ils se souviennent de vous. Et, évidemment, soyez gentil et amical !

Si, par contre, vous vous trouvez dans une visite de groupe, où 10 personnes se présentent à la même heure pour visiter le même endroit, vous sentirez la concurrence. Mais n’abandonnez pas votre candidature parce que vous avez peur de cette concurrence. Si l’endroit ne vous plaît pas vraiment, d’autres seront bientôt sur le marché. Mais si l’endroit vous plaît vraiment, vous avez encore une chance de l’obtenir, car votre candidature est prête ! Et le propriétaire ou l’agence ne vont pas attendre longtemps que les autres postulent.